Sistema Normativo de Control Técnico Integral para la Adquisición de Vivienda Usada en el Mercado Abierto

Sistema Normativo de Control Técnico Integral para la Adquisición de Vivienda Usada en el Mercado Abierto

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SISTEMA NORMATIVO DE CONTROL TÉCNICO INTEGRAL PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA EN EL MERCADO ABIERTO DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES


Al margen un logotipo que dice: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

 

SISTEMA NORMATIVO DE CONTROL TÉCNICO INTEGRAL PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA USADA EN EL MERCADO ABIERTO


OBJETIVOS

 

El sistema normativo de control técnico integral para la adquisición de vivienda usada, tiene como objetivos principales:

  • Asegurar que la vivienda cumpla con la durabilidad constructiva y funcional que garantice el crédito institucional.
  • Garantizar que la vivienda responda a las especificaciones técnicas y normativas de calidad establecidas por el Infonavit
  • Fortalecer la desconcentración de actividades del Instituto, considerando que las decisiones para la adjudicación de vivienda usada en el mercado abierto son responsabilidad de las delegaciones regionales y la coordinación del Distrito Federal.
  • Contar con un procedimiento funcional de registro, control, seguimiento y evaluación del propio sistema.

 

Con el logro de estos objetivos, el Instituto estará en condiciones de:
 

Dar seguridad al derechohabiente en cuanto a:

  • Calidad de la vivienda. Condiciones estructurales del inmueble.
  • Funcionalidad de la vivienda.
  • Costo de la vivienda.


Garantizar al Infonavit el crédito otorgado con verificación de:

  • Existencia de la vivienda.
  • Cumplimiento de las normas técnicas.
  • Valor del inmueble.


Normar las operaciones de adquisición de vivienda usada, mediante el establecimiento de: 

  • Requerimientos iguales de información.
  • Procedimientos de verificación.
  • Flujos de actividades y de información.
  • Elementos de apoyo externos para el área técnica.
  • Vinculación entre las áreas operativas y delegaciones.


ELEMENTOS DEL SISTEMA

  

El sistema comprende tres aspectos que se consideran fundamentales para mantener un buen funcionamiento en el proceso de adquisición de vivienda usada:

  • En primer término fortalece las medidas que se tienen para evaluar legal y técnicamente a la vivienda que se pretende adquirir, esto es, consolidar la aplicación de las herramientas actuales e instrumentar otras complementarias a partir del establecimiento de una normatividad técnica que al mismo tiempo que regule el proceso de dictaminación, le dé claridad y celeridad en beneficio del derechohabiente y del propio Instituto.
  • Un segundo aspecto es la redefinición de las funciones en relación con la vivienda usada para cumplir con la garantía de calidad, seguridad, funcionalidad, durabilidad y costo de la vivienda que permita al Instituto la recuperación del crédito.
  • El tercer aspecto permite la definición del flujo de actividades, información y tratamiento, así como la determinación de plazos de cumplimiento a las diversas etapas.

 

Colateralmente el sistema genera recomendaciones para establecer las interrelaciones entre otras áreas operativas y el área técnica, facilitando el cumplimiento de los objetivos del sistema.

 

La verificación técnica de la vivienda, se realizará mediante una inspección directa y detallada de la misma, posterior a la realización del avalúo.

 

La vivienda usada deberá garantizar técnicamente una vida útil por más de 30 años, estará normada por el Avalúo y la Cédula de Verificación de su estado actual.


De los consultores y la contratación

 

Para que un consultor quede inscrito en el catálogo de consultores-valuadores de la Delegación, deberá comprobar a satisfacción del lnstituto: la capacidad técnica de los responsables de realizar las evaluaciones y los avalúos, a través del currículum profesional acorde al tipo de trabajo; la capacidad financiera y de organización que le permitan afrontar el monto de los trabajos contratados, así como su experiencia y antecedentes que reflejen su solvencia técnica y moral de calificar y evaluar.

 

Con el objeto de lograr una mejor calidad y oportunidad de los trabajos, el derechohabiente contratará los servicios de un consultor para el dictamen técnico, de entre los registrados y verificados por el área técnica.

 

Una vez concluida la verificación técnica ya sea favorable o desfavorable, el área técnica lo remitirá junto con el expediente al área de crédito para continuar el proceso o, en su caso, notificar al derechohabiente la improcedencia de su solicitud.

 

El tiempo máximo que tiene el área técnica para formular la verificación será de 15 días hábiles, correspondiente al 25% del tiempo total de que disponen la Delegación y el derechohabiente para ejercer el crédito.

 

El costo del avalúo lo absorberá el contratante, de acuerdo a la cuota fija indicada con este documento, misma que deberá cubrirse en el momento.


SISTEMA NORMATIVO DE CONTROL TÉCNICO INTEGRAL

 

De acuerdo con la conceptualización, el sistema normativo se integró por seis procedimientos:

   1. Registro, control y seguimiento de la dictaminación técnica de la vivienda.
   2. Avalúo de la vivienda.
   3. Verificación técnica.
   4. Integración del catálogo de consultores para la realización de las evaluaciones técnicas y avalúos.
   5. Verificación delegacional de los resultados de los consultores.
   6. Cédula final de operaciones de Mercado Abierto.


1. Registro, control y seguimiento de la dictaminación técnica de la vivienda


Objetivo

Dar seguimiento al procedimiento de información y registro de las operaciones técnicas realizadas con el fin de tener un control eficiente sobre las actividades de tal manera que se cumpla con la normatividad institucional, garantizando la calidad de la vivienda y el crédito otorgado.


Lineamientos de operación

El seguimiento y control del procedimiento será responsabilidad exclusiva del área técnica, así como el registro de solicitudes y expedientes recibidos. Sólo se dará seguimiento a aquéllos expedientes aprobados previamente por el área jurídica que cuenten con la documentación completa y con la solicitud de dictaminación técnica expedida por el área de crédito.

Al consultor se le proporcionarán todos los datos necesarios para la evaluación técnica de la vivienda, informándole la fecha límite para la realización de la evaluación correspondiente y la entrega de las cédulas y avalúos aplicados.

Invariablemente la evaluación de la vivienda usada que se pretenda adquirir, se realizará mediante una visita de inspección y aplicación de la Cédula correspondiente.

El Área Técnica de la Delegación revisará que la información contenida en la Cédula del Avalúo emitido por el consultor esté completa, y sea igual a la Cédula de Verificación antes de su envío al área de crédito.

La entrega de los expedientes de los dictámenes técnicos deberá realizarse dentro de las fechas establecidas para dar continuidad al proceso.

 

El área técnica entregará al área de crédito un reporte semanal del avance que guardan los expedientes en proceso, con el fin de mantener informados a los acreditados a través de la ventanilla única de atención al derechohabiente. Asimismo, informará mensualmente a las oficinas centrales sobre la evaluación técnica, enviando al delegado un informe de resultados de las actividades realizadas para su análisis y evaluación.


2. Avalúo de la Vivienda

Objetivo

El objetivo de este avalúo es determinar de manera precisa el valor de los inmuebles mediante métodos y criterios adecuados y uniformes que se consideran aceptables en materia de evaluación, con un conveniente grado de confiabilidad para el Instituto.


Lineamientos de operación

 

Los avalúos que se elaboren deberán apegarse en su contenido al formato recomendado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y a los lineamientos del Infonavit que en forma general se describen: 

  • Todos los avalúos deberán contener nombre, firma y registro de la CNBV del perito.
  • Contendrán también los datos relativos a su registro vigente ante el Instituto y la especialidad correspondiente.
  • En los avalúos se hará constar el número y entidad correspondiente a la Delegación que lo solicite, la descripción y ubicación precisa del bien valuado, el número de cuenta predial, nombre del propietario, régimen de propiedad y la fecha de realización.
  •  En todos los avalúos se considerará el valor físico comercial, el cual deberá fundamentarse con un estudio de mercado en la zona en el que considerarán aquellos factores o condiciones particulares, que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores mismos.

 

Todo avalúo deberá consignar como mínimo los siguientes datos:

  • Dimensiones: forma, uso del suelo; densidad de población; densidad de construcciones, servicios municipales; afectaciones; o restricciones a que estén sujetas.
  • La valuación deberá precisar los tipos de construcción acordes a su uso, calidad y descripción, los que se indicarán en forma pormenorizado, señalando para cada tipo el valor de reposición al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad. Todas aquéllas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte informal del inmueble, deberán considerarse con su valor unitario correspondiente, señalando el valor del reemplazo, así como su factor de depreciación.
  • En los avalúos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, el valor de la vivienda deberá tomar en cuenta el porcentaje que le corresponda con relación al valor total del inmueble, áreas comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente, así como el valor de las áreas privativas, instalaciones propias, en su caso, e indivisos.
  • Los avalúos se deberán acompañar de planos o croquis debidamente acotados a escala y fotografías interior y exteriores de las partes más representativas del inmueble (Anexo 1: Resumen y Cédula de Avalúo).

3. Verificación Técnica


Objetivo

La verificación técnica de la vivienda tiene como finalidad asegurar mediante una visita al inmueble, que ésta reúne las condiciones estructurales, funcionales, de calidad y vida útil señaladas en el Avalúo.

Lineamientos de operación

La verificación técnica de la vivienda se realiza mediante el siguiente instrumento:

   

  • La Cédula de Verificación en el mismo formato del Avalúo presentado por el consultor, según se indica en el Instructivo de Aplicación (Anexo 2).


Dado que la vivienda usada no cuenta con póliza de garantía y la Delegación es responsable del resultado del Avalúo y del otorgamiento del crédito, el área técnica de la Delegación realizará una inspección física del inmueble con el objeto de verificar las condiciones existentes del mismo y los datos indicados por el valuador.

 

Con el Avalúo y la Cédula de Verificación del estado actual de la vivienda, el derechohabiente deberá aceptar las condiciones en que se encuentra el inmueble y aceptar los riesgos que puedan presentarse a corto y a mediano plazo.


4. Integración del catálogo de consultores para la realización de las evaluaciones técnicas


Objetivo

Formar un catálogo de consultores especializados en trabajos de evaluación técnica y avalúo de viviendas, con los cuales el área técnica de la Delegación pueda apoyarse para formular la dictaminación técnica de la vivienda.


Lineamientos de operación


El área técnica será la encargada de integrar el Catálogo de Consultores de la Delegación, recabando los datos generales del interesado.

 

Para que el consultor quede inscrito en el Catálogo de Consultores de la Delegación, deberá comprobar a satisfacción del Instituto para estos efectos la capacidad técnica de los responsables de realizar la evaluación técnica y los avalúos; a través del currículum profesional acorde al tipo de trabajo; la capacidad financiera y de organización que le permitan afrontar el monto de los trabajos que se le encomiendan, así como su experiencia y antecedentes que reflejen su solvencia técnica y moral.

El área técnica integrará un expediente de cada consultor, el cual contendrá toda la información que avale su inclusión en el Catálogo y la aprobación por parte de Oficinas Centrales (Subdirección General Técnica y Secretaría Técnica).

Se deberá mantener actualizada, en cada Delegación, la información en el Catálogo de Consultores, con los resultados de verificaciones aleatorias sobre el desempeño de cada uno de ellos, a fin de poder calificar su eficiencia.

5. Verificación delegacional de los resultados de los consultores


Objetivo


Proporcionar la metodología que el área técnica seguirá, mientras se cuenta con un padrón confiable de consultores para asegurar que el trabajo sea acorde con la normatividad del Instituto, mediante una verificación aleatoria.


Lineamiento de operación


Todo consultor que haya realizado dictaminaciones técnicas y avalúos serán calificados por la Subdirección General Técnica.

La Subdirección General Técnica del Infonavit calificará el desempeño de los consultores mediante visitas de verificación en campo, de los trabajos encomendados y conforme a muestras seleccionadas en forma aleatoria.

La calificación asignada por un consultor a una cédula técnica. Se considerará adecuada si está dentro de un rango apreciativo de + 5%, respecto a la obtenida en una visita de campo realizada por la Subdirección General Técnica.

El área técnica de la Delegación, por medio de visitas de campo y análisis de la información, verificará el monto del avalúo asignado a una vivienda. El criterio de aprobado será si el monto del avalúo efectuado por el consultor, se encuentra dentro de un rango apreciativo de + 1O% al correspondiente del realizado por la Subdirección General Técnica.

Si durante los procesos de verificación y evaluación de un consultor se detectan errores sistemáticos que rebasen el 1O% de la población, más una cédula técnica o un avalúo, se le notificará y se efectuará el muestreo de toda la población, con cargo a dicho consultor; si no se detectan errores adicionales, se anexará una nota en su expediente, para que en el caso de que se presenten anomalías en trabajos posteriores, proceder como si le hubiera presentado un error adicional, esto es, se le dará de baja del catálogo de consultores de la Delegación, además de hacerse acreedor de las sanciones administrativas y judiciales que procedan, notificándose a las otras Delegaciones.

Para realizar la verificación delegacional, es necesario que personal del área técnica de la delegación se capacite en relación con el procedimiento de verificación que el Sistema sugiere, el cual está contenido y detallado ampliamente en el Instructivo para la aplicación de las Cédulas de Verificación del Estado Actual de la Vivienda Usada (Anexo 2).


Tomando en cuenta que las actividades de verificación y avalúo que se desarrollen son prácticamente las mismas para una vivienda el costo del avalúo será de 20 salarios mínimos diarios.

6. Cédula final de operaciones de Mercado Abierto


Objetivo


Conjuntar las operaciones de las áreas de crédito, jurídica y técnica y la verificación específica en los principales tramos de riesgo identificados por los diferentes órganos de control.

Por cada operación se llenará una cédula en la cual se especifica que sea verificado el requisito de la normatividad correspondiente, cada cédula deberá ser firmada por el Delegado como responsable directo de la operación (Anexo 3).

México, D.F, a 30 de junio de 1999.- El Presidente del H. Consejo de Administración, Joaquín Gamboa Pascoe.- El Director General. Luis De Pablo Serna.- El Secretario General, Miguel González Avelar.


CERTIFICACIÓN


CERTIFICO que el H. Consejo de Administración en su sesión número 575, celebrada el día 30 de junio de mil novecientos noventa y nueve, tomó el siguiente:


ACUERDO NÚMERO 45354

Se aprueba el Sistema Normativo de Control Técnico Integral para la adquisición de Vivienda Usada en el Mercado Abierto. En los términos del documento que se anexa al acta con el número seis al dictamen aprobado mediante acuerdo número 45352.


Atentamente.

México, D.F., a 20 de julio de 1999.- El Secretario General, Miguel González Avelar.- Rúbrica.

ANEXO2


INSTRUCTIVO PARA LA APLICACIÓN DE LAS CÉDULAS DE VERIFICACIÓN DEL
ESTADO ACTUAL DE LA VIVIENDA USADA (VEA) PARA LA ADQUISICIÓN DE
VIVIENDA EN EL MERCADO ABIERTO.


INTRODUCClÓN

Para la vivienda usada que se pretende adquirir, se realizará posterior a la entrega del avalúo una verificación física detallada de la vivienda, aplicando la Cédula que entregue el valuador. Esta verificación del estado actual de la vivienda, permitirá conocer el grado de conservación y mantenimiento del inmueble confirmar los datos que presenta el Avalúo y poder informar al derechohabiente de los riesgos que pueden presentarse a corto y mediano plazo por el estado actual de la vivienda.


APLICACIÓN DE LA CÉDULA

Para la verificación se utilizará la misma Cédula del Avalúo. El área técnica confirmará, mediante una inspección física, que los datos correspondan al estado de la vivienda o anotará en su caso, alguna diferencia.


Para la verificación se utilizarán los puntos:

l. Información General de Identificación
ll. Información General del Consultor
lll. Datos Generales de la Vivienda
lV. Características Urbanas
V. Características del Terreno
Vl. Descripción General y Uso del Inmueble
Vll. Características Constructivas.


CONCLUSIÓN.

En este apartado se concluirá, con base al estado que presente la vivienda, si ésta requiere o no de la rehabilitación a corto y mediano plazo; en caso afirmativo, de acuerdo a su magnitud y a juicio del técnico que realizó el levantamiento, si la vivienda requiere:

* Reparaciones mayores, se deberá remendar que no se adquiera la vivienda.
* Reparaciones menores, se especificará si se efectuarán o no con cargo al vendedor.

La cédula de verificación del estado actual de vivienda usada, debe presentarse al Área Técnica, firmada por el evaluador técnico que la haya aplicado, así amo por un representante autorizado del consultor y con la fecha de aplicación.

La cédula debe ser revisada y aprobada por el Jefe de Área de Proyectos y Control de Obra (Área Técnica) de la Delegación, debiendo anotar la fecha de aprobación.

Independientemente de que el derechohabiente firme de conocimiento y aceptación en el momento de recibir el crédito, es conveniente que firme en documento anexo, con la redacción que a continuación se detalla:


(NOMBRE DEL DERECHOHABIENTE), manifiesto que de conformidad a lo establecido en la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, decidí aplicar el importe del crédito que dicho Instituto me otorgó, en la adquisición de la vivienda usada ubicada en (DIRECCIÓN DEL INMUEBLE), misma que cumple con las características, especificaciones técnicas y normas de calidad señaladas en el Sistema Normativo de Control Técnico Integral para la Adquisición de Vivienda Usada en Mercado Abierto.

En virtud de lo anterior, con el presente relevo al Infonavit de toda responsabilidad derivada del deterioro, fallas y en general, de cualquier reclamación que pudiera presentarse.


La aplicación de la Cédula de Verificación del Estado Actual de Vivienda Usada, deberá efectuarla el
Área Técnica de la Delegación.


__________________________
Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 13 de agosto de 1999

Fecha de última actualización o revisión: 29 de August del 2012
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